和巨亏的万科能否突围
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齐鲁晚报·齐鲁壹点 魏银科

10月30日
，
万科公告披露核心人事变动：辛杰辞去董事长职务
，
黄力平接棒出任新董事长
。
市场普遍认为
，
此次调整并未改变万科改革化险的核心方向——新任董事长身为原董事会成员
，
对公司战略与债务状况高度熟悉
，
加之其深铁系背景
，
将延续大股东支持下的稳健纾困路径
。


辛杰辞任
，
黄力平接棒

2025年1月
，
在万科陷入流动性危机、郁亮等高管集体辞任的危急时刻
，
辛杰正式接任万科董事长
，
成为同时掌舵深铁与万科的“双料掌门人”
。


辛杰的辞职较为突然
。
在他辞职之前的数周
，
关于辛杰失联的传闻已在市场上悄然流传
。


黄力平并非空降兵
。
他1968年出生
，
现任深铁集团党委副书记、董事、总经理
，
自2021年6月起担任万科董事
。


黄力平拥有同济大学的工学学士和硕士学位
，
是教授级高级工程师
，
其职业生涯与深铁集团紧密相连
。
他自愿放弃从万科获得董事酬金的举动
，
表明其首要职责是代表大股东利益
，
确保万科稳定

多重因素冲击
，
上半年巨亏119亿

2025年上半年
，
万科归属于上市公司股东的净亏损高达119.5亿元
，
亏损同比扩大21.3%
。
这家曾经的行业标杆企业目前正经历前所未有的挑战
。


万科业绩下滑的首要原因是房地产开发业务结算规模显著下降和毛利率持续低迷
。
2025年上半年
，
万科实现营业收入1053.2亿元
，
同比下降26.2%
。
其中
，
房地产开发业务贡献收入844.4亿元
，
同比减少31.57%
。
毛利率仅为6.59%
，
虽然同比微增1.79个百分点
，
但仍在低位徘徊
。


行业整体需求收缩影响了万科的销售表现
。
2025年上半年万科实现合同销售金额691.1亿元
，
合同销售面积538.9万平方米
，
同比分别下降45.7%、42.6%
。


面对行业、市场和经营环境变化
，
万科考虑到业务风险敞口升高
，
新增计提了资产减值
。
上半年
，
万科新增计提存货跌价准备51.1亿元
，
报告期末
，
存货跌价准备余额达到152.4亿元
。
这些减值计提直接影响了利润表现
。
期内对联营企业和合营企业的投资收益从上年的盈利4.96亿元变为亏损8.05亿元
，
进一步加剧了亏损局面
。


万科管理层解释
，
随着过往高地价项目进入结算
，
公司毛利承受了较大压力
。


此外
，
万科部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值
。
上半年
，
万科通过大宗交易合计签约额64亿元
，
但这些交易的价格并不理想
。


例如
，
万科将上海金桥万创中心以14亿元“甩卖”给昆山国资
，
并将旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司及北京万冰雪体育有限公司75%的股权转让给中旅国际
。
这些资产处置价格低于账面价值
，
进一步加剧了财务压力
。


截至今年6月末
，
万科短期借款为231.46亿元
，
一年内到期的非流动负债高达1347.13亿元
，
而公司现金及现金等价物仅693.48亿元
，
资金缺口超过885亿元
。


万科的困境是房地产行业深度调整的缩影
。
91家A股房地产企业中
，
41家陷入不同程度的亏损泥沼
。
万科作为行业龙头
，
其业绩波动反映了市场整体面临的挑战
。


深铁输血
，
9次援助259亿元

在万科最艰难的时刻
，
第一大股东深铁集团成为最稳定的“输血者”
。
据媒体统计
，
截至9月16日
，
深铁年内已9次出手支持
，
累计注资259.41亿元
，
涵盖股权增持、并购合作、股东借款等多重方式
。


最新一笔输血发生在9月17日：深铁提供20.64亿元股东借款
，
利率仅为LPR减66个基点（2.34%）
，
期限3年
，
精准对接万科当日到期的20.64亿元公开债本息
。


这种“点对点”支持并非个例——深铁的资金均定向用于债务偿还与资金链维系
，
有效避免了万科陷入公开市场违约风险
。
中国民协新质生产力委员会秘书长吴高斌指出
，
此类股东借款“直接切断了债务违约的传导链条”
。


资金支持之外
，
深铁通过派驻高管实现深度管控
。
从辛杰到黄万平的掌舵者更替
，
延续了深铁系主导万科管理层的格局
，
确保纾困策略的连贯性与执行力
。


撤销五大区域
，
总部加速收权

为应对经营困境
，
万科于2025年9月进行了大规模组织架构调整
，
彻底告别近20年的“诸侯模式”
。
原有的开发经营本部及华东、南方等五大区域公司被全部撤销
，
“集团-区域-城市”三级架构精简为“总部-城市”二级管控
，
16个地区公司由集团直接管辖
。


此次“削藩”直指效率与风控痛点
。
调整后
，
集团总部增设投资发展、审计监察等11个职能中心
，
将投资、财务等核心权限上收
，
形成“战略中枢+一线执行”的扁平化体系
。
一名头部券商地产分析师对《财经》表示
，
这种集权模式能“减少区域协调内耗
，
让化债资源精准投放”
。
同时
，
物业、长租公寓等8个事业部保持独立运营
，
体现万科“聚焦主业、精简多元”的转型思路
。


这种调整方向与行业趋势一致
。
克而瑞重点监测的65家企业中
，
今年以来已有14家规模房企进行过19次调整
，
其中前十大房企中有七家进行调整
，
都以“撤销中间层级、强化总部管控与城市端执行力”为核心
。


化险成效初显
，
突围仍需破局

尽管面临巨大挑战
，
万科在2025年上半年仍取得了一些积极进展
。


上半年万科新增融资249亿元
，
综合融资成本控制在3.54%的低位
，
资金获取成本优势凸显；偿债节奏稳步推进
，
截至6月底已完成164.9亿元公开债偿付
，
至8月23日累计如期偿还243.9亿元公开债
。
债务结构进一步优化
，
2027年前无境外公开债到期
，
境内债合计约177亿元
，
其中2025年需偿77亿元、2026年到期100亿元
，
短期偿付压力通过深铁借款与资产处置有效缓冲
。


万科还通过多种方式盘活存量资产
。
上半年万科通过13个大宗项目交易回笼资金64亿元
，
同时加速存量资产优化
，
新增产能95.2亿元
，
存量盘活回款57.5亿元；拉长周期看
，
近三年累计盘活64个项目
，
对应可售货值达785亿元
，
为流动性储备提供持续支撑
。


万科的经营服务业务也保持增长势头
。
上半年万物云收入同比增长3%
，
租赁业务收入增长4%
，
物流仓储收入增长7%
，
三大业务延续增长态势；虽商业业务收入同比下降11%
，
但整体经营服务板块的稳健表现
，
有效对冲了开发业务的调整压力
。


不过万科化险仍面临挑战：8月29日
，
惠誉将其长期发行人违约评级下调至CCC-
，
反映市场对其信用风险的担忧；境内非公开债务利率协商尚未完成
，
销售端虽上半年实现700亿元销售额、交付4.5万套房屋
，
但全口径销售额降幅仍为TOP10房企最高
，
复苏节奏慢于行业平均
。


尽管如此
，
在深铁持续输血、组织架构调整释放管理效能
，
叠加政策端对房企的支持信号下
，
新任董事长黄力平带领的万科仍展现出突围信心
。
公司明确表示
，
依托国资大股东、金融机构、合作伙伴的支持与自身努力
，
有能力应对剩余挑战
，
化险进程有望持续推进
。


资料来源：证券日报、界面新闻、澎湃新闻、华夏时报、新浪财经、时代周报等

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